Приватизация общежития через суд: правила, документы, сколько стоит и судебная практика. Верховный суд разъяснил правила приватизации бывших общежитий Приватизация койко места в общежитии судебная практика

Общежитие из 2-х и 3-х комнатного изолированного жилья получено от преобразованного в ОАО госпредприятия. Обращалась к главе района за присвоением статуса жилого дома, для последующей приватизации. Получили отказ со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ – специализированное жилье. Правомерен ли отказ по этому основанию? Что нужно предпринять для приобретения общежития в собственность? Куда обратиться?

В случае, если жилой дом оформлен как объект муниципальной собственности и ранее находился в ведении государственного или муниципального предприятия, то Ваше проживание регулируется нормами о договоре социального найма в силу ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г., жилой дом не относится к специализированному жилищному фонду и Вы вправе приватизировать занимаемое жилье на основании ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Если же дом оформлен в собственности ОАО, то сделка приватизации общежития ничтожна, т.к. все нестуденческие здания общежитий отнесены к муниципальной собственности (приложение № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. № 3020-1) и не могут быть приватизированы юридическими лицами.

В любом случае необходимо обратиться в местную администрацию (в г.Москве – в Правительство Москвы в силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ) с заявлением о заключении договора приватизации, и в случае отказа - обжаловать его в суд.

000003. Арбитражный суд признал сделку приватизации общежития ничтожной. Но срок на подачу иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки пропущен (и ранее и теперь тем более). Что значит "недействительная сделка не влечет юридических последствий"? Какие юридические последствия имеются в виду? Есть ли на эту тему постановления Пленума ВС РФ или ВАС РФ?

Ничтожность сделки означает, что юридически она не порождает того правового результата, на достижение которого была направлена воля заключивших ее лиц. Соответственно, здание общежития не перешло в собственность приватизировавшегося предприятия и осталось в муниципальной собственности.
Из материалов судебной практики целесообразно ознакомиться с п. 32 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» от 01.07.96 г. № 6/8 и с п. 6 постановления Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24.08.93 г. № 8.

000002. Арбитражный суд, отказывая КУГИ в удовлетворении иска о признании госуд. собственности на здание общежития, указал, что сделка приватизации общежития ничтожна. Срок исковой давности на подачу иска о применении последствий недействительности ничтожным сделки прошел. Граждан собственники общежития выселяют на улицу. Что можно сделать, чтобы защитить право на жилище?
Следует обратиться в суд с иском о признании права пользования предоставленным жилым помещением на основании договора социального найма либо об обязании заключить с Вами договор его приватизации (а можно сразу о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации), предварительно обратившись с соответствующей просьбой к собственнику жилья и получив отказ.

000001. Применима ли к моему случаю ч. 4 ст. 208 ГК РФ о требованиях собственника или иного владельца. Меня выселяют из общежития, в котором я прожил 28 лет, причем в 1991 г. оно было незаконно приватизировано и несколько раз перепродано. Уволился 1984 г. по собственному желанию.
Нет, к иску о выселении эта норма неприменима, т.к. все «собственники» не являются добросовестными владельцами и не могли не знать о запрете приватизации общежитий с проживающими в них гражданами. Даже если продавец и скрыл от очередного покупателя информацию о приватизации общежития в прошлом, покупатель при осмотре здания не мог не обнаружить проживание в нем жильцов, о правах которых на пользование жильем ни в одном из договоров, конечно же, указано не было, в то время как это обстоятельство является существенным условием продажи жилого дома в силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ.

000022. Собственники незаконно (в 1994 г.) приватизированного общежития выселяют жильцов без предоставления жилья. КУГИ пропустило срок на иск по суду. Приватизация произошла по подложным документам, что здание не жилое. Прокуратура не возбудила уголовное дело по сроку давности. Что мы можем сделать?
Развернутый ответ на этот вопрос имеется в публикации.

000001. М. состоит на учете нуждающихся в администрации района уже 3 года. Живет в общежитии, из которого его выселяют новые собственники общежития в связи с тем, что в период заселения в 1984 г. администрация предприятия не выдала ему ордер и не заключила договор найма. Суд выселил его, не признав за ним право пользования. Прав ли суд?

999000. Я проживал в общежитии 26 лет. Место в общежитии предоставлено в связи с работой на предприятии, администрация не оформила ордера. В 1994 г. предприятие приватизировано. Сегодня по суду меня собственники выселяют без предоставления другого жилья. Причина – не было ордера. Законно ли это?

Ответ на оба вопроса.
Суд, конечно же, не прав. Попустительство владельца общежития по невыдаче ордера не может ставиться в вину жильцам, вселенным на основании решения администрации предприятия и все эти годы оплачивавшим проживание.
Ссылайтесь на ст. 8 ГК РФ и ст. 10 ЖК РФ согласно которым гражданские и жилищные права и обязанности возникают из договоров и сделок, предусмотренных законом (решение администрации предприятия о вселении), а также из действий и бездействия (невыдача ордера) участников жилищных отношений или наступления событий (вселение в предоставленное жилье), с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (правоотношений найма жилого помещения).
Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не предусматривают такого документа как ордер, т.к. правоотношения найма возникают в момент фактического вселения на основании решения собственника или иного владельца жилья.

123450. Меня по суду выселили из общежития без предоставления другого жилья приватизаторы предприятия и общежития. Администрация города ничего не сделала. Я суд проиграл. Вопрос по ст. 40 Конституции РФ. Я имею право на жилище, а выселили меня по суду, т.е. не произвольно. А другого жилья у меня нет. Прежнее жилье не сохранилось. В чем теперь заключается мое право на жилище?

Вопрос риторический.
194005. В 1994 г. общежитие приватизировано по подложным документам о нежилом статусе помещения. Арбитражный суд отказал в 2004 г. КУГИ в связи с пропуском срока исковой давности. Кассационная инстанция подтвердила судебное решение, признала сделку приватизации ничтожной. Срок по п. 2 ст. 181 ГК РФ пропущен. А жильцов мошенники – приватизаторы выселяют на улицу, перепродав поэтажно. Что можно сделать для защиты прав жильцов, если не применить последствия недействительности ничтожной сделки?

В Вашем случае суд, очевидно, установил ничтожность сделки не в резолютивной, а в мотивировочной части решения, в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ также обязательной для учета всеми правоприменителями.
В то же время, поскольку Вы не участвовали в состоявшемся арбитражном деле, это решение на Вас не распространяется (ч. 3 ст. 61 ГПК РФ) и недействительность ничтожной сделки следует доказывать вновь. Ссылайтесь на это в мотивировочной части искового заявления, а не в резолютивной, иначе по ходатайству ответчика будут вновь применены последствия пропуска срока исковой давности.
Рекомендуем обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

543210. Иск о выселении знакомого из общежития подан спустя 10 лет после увольнения по собственному желанию. Стоял на городской очереди, но жильем не обеспечен и через 32 года. Постоянная регистрация 24 года. Единственное жилье. Применима ли норма об общем сроке исковой давности в 3 года?
Норма об общем сроке исковой давности применима лишь в случае, если выселяемому удастся доказать, что собственник жилья ненадлежащий, либо если основания для выселения возникли в течение последних 3 лет.

654321. Проживаю в общежитии 25 лет с постоянной регистрацией в течении 22 лет, до этого была лимитная прописка. Договор (трудовой) был бессрочным. Поставлен на учет нуждающихся в 1984 г. Жилищный кодекс квалифицирует общежитие временным жильем. Ведомство передало общежитие в особое городское учреждение ГУ "ДСО". Могу ли я требовать от администрации города предоставить мне другое жилье вне общежития? Как это можно сделать? Нормы закона на этот счет нет.
Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях и проживающим не в г.Москве, жилье может быть предоставлено лишь на общих основаниях как очередникам (т.е. в порядке общей очередности или вне очереди – ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). Региональными нормативными актами могут быть предусмотрены отдельные случаи предоставления жилья ранее очередности. Например, в г.Москве реализуются программы ипотеки для молодых, социальной ипотеки и др.
Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях и проживающим в г.Москве, жилье должно быть предоставлено сразу по норме предоставления (т.е. не зависимо от времени постановки на жилищный учет) только в случае их переселения по инициативе владельца жилья либо расселения всего дома (п. 3 ст. 17 Закона г.Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006 г. № 29).

111111. Общежитие, в котором я проживаю, передано от ведомства на баланс администрации города. Меня выселяют с применением норм ГК РФ об истребовании имущества из незаконного владения, якобы нарушаются права собственника. Правомерно ли применение норм ГК РФ, а не норм Жилищного законодательства (ст. 273 ГК РФ).

Неправомерно.
Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.
Исчерпывающий перечень оснований выселения из общежитий и служебного жилья установлен ст.ст. 101 – 105 ЖК РФ. Они не связаны только с желанием собственника выселить жильца, поэтому в иске должны быть указаны конкретные предусмотренные законом основания выселения. Гражданский кодекс РФ оснований выселения из жилых помещений в общежитиях не предусматривает.
Поскольку нарушение прав собственника само по себе не является основанием для выселения из общежития и нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующее существо конституционного права на жилище, являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса РФ, требование о выселении со ссылками на ГК РФ неправомерно.
Кроме того, граждане не являются имуществом и не относятся к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ), в связи с чем «истребование» жилого помещения из владения проживающего в нем гражданина (т.е. выселение жильца) возможно только путем подачи к такому гражданину иска о выселении на основании норм Жилищного кодекса РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ недавно вынесла решение, которое может оказаться полезным очень многим жильцам бывших и нынешних общежитий.

Сейчас большинство таких зданий переданы муниципалитетам, а бывшие хозяева общаг — заводы, колхозы, научные учреждения попросту прекратили свое существование. Но люди в этих общагах остались. Мало того, ряды их значительно пополнились. Общежития стали единственным кровом для сотен тысяч семей, которые после распада СССР переехали в Россию. Да и по сей день продолжают переезжать. Проблемы, с которыми сталкиваются граждане, прописанные в общежитиях, без преувеличения касаются миллионов. Более того, к старым проблемам у них добавились новые. В советское время нашу страну можно было смело называть страной общежитий — большинство семей в те годы совместную жизнь начинало именно там. И в наши дни огромное число граждан рождается, растет в общежитиях и идет во взрослую жизнь по общим коридорам таких домов.

Спорная ситуация, которую рассматривал Верховный суд, произошла в Волгограде. Там в районный суд пришел гражданин с иском и попросил признать утратившими право пользования жилым помещением семью из трех человек — отца, мать и их дочь.

В суде гражданин пояснил, что проживает в комнате общежития, которую ему дали как рабочему завода в 1999 году. С тех пор мужчина в ней живет, платит за коммуналку. Теперь общежитие стало городским жильем, и недавно он обратился к местной власти с просьбой о приватизации комнаты, а там ему объяснили, что есть проблемы. Оказалось, что в ордере на его вселение написано, что гражданин получил в этой комнате лишь койко-место. И плюс к этому в той же комнате кроме него зарегистрирована еще и семья из трех человек. Вот истец и просит признать этих соседей по комнате утратившими право на комнату, так как они в ней не живут и раньше не жили.

Эта семья в ответ на подобный иск к ним ответила встречным и попросила вселить их в спорную комнату. По словам этих людей, они вынужденно не живут там, так как у них с соседом конфликтные отношения.

Право пользования у главы этой семьи появилось в 2004 году, когда в общежитии ему так же предоставили койко-место. А жену и дочь он прописал позже, но в общежитии они действительно не жили, а были лишь прописаны.

Районный суд Волгограда принял «половинчатое» решение: жену и дочь соседа он признал не приобретшими право на комнату. Их отца и мужа, которого так же вселили когда-то на койко-место, райсуд вселил в комнату и истцу велел дать соседу дубликат ключей.

Областной суд Волгоградской области это решение районных коллег отменил и принял новое решение — в иске живущему в общежитии гражданину отказать полностью.

Верховный суд РФ пересмотрел это дело и высказал свою точку зрения, отличную от решения областного суда.

Вот что сказал Верховный суд. Судя по материалам дела, в далеком 1999 году истцу дали «койко-место» в общежитии завода, где он начал работать. В 2004 году администрация района второе койко-место в этой комнате отдала еще одному мужчине. На каждого из них были открыты отдельные лицевые счета, куда начисляются коммунальные платежи.

В 2011 году администрация Волгограда приняла постановление «Об изменении вида жилищного фонда» и заводская общага, утратив свой прежний статус, стала муниципальной собственностью. А значит — жилье в бывшем общежитии стало возможным приватизировать.

Районный суд, отказывая во встречном иске семье из трех человек, сказал, что жена и дочь второго жильца комнаты в нее никогда не вселялись, хотя и были в ней прописаны. А вот их глава семьи может там жить, потому как вселялся в комнату законно, а не живет в ней, так как конфликтует с соседом.

Областной суд заявил, что заявитель вообще не надлежащий истец. Он и его сосед вселялись на койко-места и имеют право пользоваться лишь этими местами, а не всей комнатой. Так что у него договора о соцнайме на руках нет, значит — и требовать он ничего не может.

Верховный суд разъяснил: Жилищный кодекс (статья 62) говорит, что предметом договора социального найма жилого помещения должны быть дом, квартира, часть дома или квартиры. Самостоятельным предметом договора соцнайма не может быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома.

В Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» есть 7-я статья. В ней сказано, что к общежитиям, которые были переданы в муниципальную собственность, применяется правовой режим жилых помещений, предоставляемых по договорам соцнайма. А тем гражданам, которые жили на момент вступления в силу этой седьмой статьи на условиях койко-места, должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними надо заключать договор соцнайма.

В нашем случае оба мужчины получили койко-места. Значит, когда общежитие передали городу, к ним стал применим правовой режим договора соцнайма. Значит, оба они являются сонанимателями.

Верховный суд сказал, что областной суд, когда принимал новое решение и отказывал гражданину в иске, не учел, что отсутствие у него на руках письменного договора соцнайма на комнату в общежитии не препятствует истцу быть сонанимателем комнаты по договору соцнайма. Верховный суд подчеркнул — реализация прав жильца комнаты не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления такого документа.

Вывод областного суда об отсутствии у истца прав нанимателя по договору соцнайма, в том числе и права требовать признания ответчиков утратившими право на жилье, не соответствует нормам материального права.

Верховный суд велел областному суду пересмотреть принятое им неправильное решение.

Общежития и служебное жилье

ОБЩЕЖИТИЯ И СЛУЖЕБНОЕ ЖИЛЬЕ

Заключение договора соцнайма либо приватизация жилья в бывшем ведомственном общежитии

Вводный закон к ЖК РФ (ст. 7) перевел в социальный найм все бывшие ведомственные общежития, если они переданы в муниципальную собственность. Местная администрация должна заключить с законно вселенными жителями договор социального найма безо всяких условий. Если общежитие ранее было незаконно приватизировано предприятием-балансодержателем, то приватизировать занимаемое жилье могут граждане, вселившиеся до приватизации общежития. На практике местные власти выдумают следующие незаконные условия:

Иметь статус малоимущего и стоять на жилищном учете,

Не иметь другого жилья,

Иметь ордер на вселение,

Ветхий дом нельзя принять в муниципальную собственность,

В общежитии прописано много не проживающих в нем граждан,

И другие.

Здесь требуется обратиться в местную администрацию (в случае приватизации общежития - также и к собственнику здания) с заявлением о приватизации занимаемого (ранее предоставленного) жилого помещения, и полученный отказ обжаловать в суд.

Необходимо представить имеющиеся документы о статусе жилого дома, документы о вселении (при отсутствии ордера - решение администрации, квитанции об оплате ЖКУ за возможно более длительный период), финансовый лицевой счет и выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию БТИ, сведения о неучастии в приватизации по прежним адресам проживания с августа 1991 г. (а также о проживании там), госпошлина и некоторые другие.

Имеющаяся судебная практика позволяет решать в пользу доверителей спорные случаи нахождения помещения в нежилом фонде, наличия неузаконенной перепланировки, вселения на койко-место, наличия регистрации (прописки) по другому адресу и др.

Специалисты правозащитной организации «Восход» провели в суде множество судебных споров по таким делам, подавляющее большинство из которых завершилось в пользу доверителей, и даже добились признания Верховным Судом РФ незаконными ряда положений постановлений Правительства Москвы, ограничивающих права нанимателей в бывших ведомственных общежитиях.

Превращение бывших ведомственных общежитий коридорной планировки в мегакоммуналки и отказ в заключении договора соцнайма на занимаемые (ранее предоставленные) комнаты без учета площадей общедомовых вспомогательных помещений

Статья 7 Вводного закона к ЖК РФ распространила социальный найм на все бывшие ведомственные общежития, если они переданы или подлежали передаче в муниципальную собственность.

Однако чиновники преобразовали общежития коридорной планировки в мегакоммуналки и соглашаются оформить договор соцнайма только в случае «приписки» приходящегося на жилую комнату метража коридора, вестибюля, санузла, кухонь и др. В противном случае договор соцнайма не заключают. В результате превышения метража у вас возрастет квартплата и вы можете быть сняты с жилищного учета.

Несколькими судами г.Москвы неоднократно признавалось незаконным навязывание договоров соцнайма с завышенным метражом, но к сожалению, ДГИ Москвы продолжает свою порочную практику, вынуждая людей обращаться в суд.

В случае безрезультатности жалоб в вышестоящий орган власти и прокуратуру необходимо обращаться в суд, не пропустив срок исковой давности. Для обращения в суд потребуются документы о статусе жилого дома, о вселении и проживании, поэтажный план с экспликацией БТИ, госпошина и отказ в заключении договора соцнайма (приватизации) жилого помещения существующей жилой площади.

Основная проблема в указанных делах - слишком противоречивая практика нижестоящих судов, и требуется убедить судью в правильном толковании законодательства и недопустимости перевода бывшего общежития в мегакоммуналки размером с весь этаж.

После успешного завершения судебных споров мы обращаемся в прокуратуру г.Москвы с требованием о принятии мер прокурорского реагирования по очередному нарушению жилищных прав москвичей.

Приватизация служебного жилья

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (статья 4) запрещает приватизацию служебного жилья, но при согласии наймодателя - разрешает. В ряде случаев наймодатель не вправе отказать в приватизации служебного жилья. К ним относятся, в частности, отработка у наймодателя более 10 лет (в г.Москве), приватизация наймодателем здания общежития и другие.

Существующая по этим проблемам практика Верховного Суда РФ позволила специалистам правозащитной организации «Восход» добиться снятия служебного статуса и приватизации такого жилья в пользу обратившихся к нам за правовой помощью работяг.

ВАЖНЕЙШАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

ОБЩЕЖИТИЯ

Переданное в муниципальную собственность общежитие автоматически утрачивает статус общежития и переходит в социальный найм; специального решения местной власти об этом не требуется - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.12.2013 г. № 46-КГ13-5

По основаниям ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ уволенный работник не может быть выселен из служебного жилья или общежития лишь при возникновении у него права на невыселение без предоставления другого жилья до 1 марта 2005 г. - определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.11.2013 г. № 39-КГ13-4 ; от 16.12.2014 г. № 81-КГ14-18) п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14

При состоянии семьи к марту 2005 г. на жилищном учете либо наличию оснований состоять на нем, а также приобретенной в период действия ст. 108 ЖК РСФСР льготы по невыселению из жилья в общежитии (напр., расторжение брака при наличии детей), эту семью нельзя выселить из служебного жилья и после вступления в силу ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.07.2014 г. № 41-КГ14-14 ; от 16.12.2014 г. № 81-КГ14-18)

Вселенный по жилищному законодательству РСФСР наниматель признается законно вселенным даже при отсутствии ордера и договора найма, при фактическом вселении, проживании и исполнении обязанностей нанимателя, если право пользования не было оспорено - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.04.2013 г. № 5-КГ13-41 . Верховный Суд РФ подтвердил свою прежнюю правовую позицию

Отказ суда в признании недействительной приватизации здания общежития юридическим лицом не влияет на возможность граждан приватизировать занимаемое в нем жилое помещение (). Судом также подтверждена недопустимость дифференциации правового регулирования для представителей одной социальной группы.

При вселении на койко-место длительное пользование нанимателем всей комнатой и начисление ЖКУ за всю площадь комнаты подтверждает возникновение права пользование всей комнатой и возможность ее приватизировать (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.10.2014 г. № 78-КГ14-18)

Вселение в нежилое помещение по ордеру как работника, с регистрацией по месту жительства и соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилым, не позволяет считать его нежилым и выселять без применения ЖК РФ (истребовать из чужого незаконного владения) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.04.2014 г. № 18-КГ14-7

Предоставление гражданину занимаемого жилого помещения в бывшем рабочем общежитии уже после приватизации предприятием здания общежития еще не означает возникновения отношений коммерческого найма. В случае вселения гражданина в ранее занимаемое жилое помещение в этом же общежитии до приватизации общежития, его проживание регулируется нормами ЖК РФ о социальном найме, поскольку дествовавший в период действия ЖК РСФСР коммерческого найма не предусматривал. Верховный Суд РФ подтвердил, что смена гражданином жилого помещения в общежитии, в результате которой ранее занимаемое им жилое помещение из владения собственника (бывшего наймодателя) не выбывает, а лишь заменяется на другое жилое помещение, не может служить основанием для лишения его права на приобретение в собственность жилого помещения, полученного в результате такой замены, так как фактические действия сторон не свидетельствуют о предоставлении жилого помещения впервые и не влекут прекращения действия прежнего договора найма - пределение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 г. № 31-КГ14-9

СЛУЖЕБНОЕ ЖИЛЬЕ

Ведомственное служебное жилье при передаче в муниципальную собственность утрачивает статус служебного и автоматически переходит в социальный найм; специального решения местной власти об этом не требуется -

Исключение жилья из ведомственного (военного городка из ведения Минобороны России) меняет его статус и принадлежность (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.07.14 г. № 41-КГ14-14)

Постановление Правительства Москвы от 05.08.2008 г. № 711-ПП о московском служебном жилье не применяется к отношениям при вселении в ведомственное жилье, изначально не являвшееся собственностью г.Москвы - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 г. № 5-КГ13-18
Жилищные права граждан, проживающих в служебном жилье, определяются законодательством собственника жилищного фонда: федеральным, региональным либо муниципальным - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.07.2013 г. № 16-КГ13-8

Статья 13 Вводного закона к ЖК РФ дополняет установленные ч. 2 ст. 103 ЖК РФ гарантии невыселения без предоставления другого жилья граждан, вселенных в общежития и служебное жилье до введения в действие ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 г. № 32-КГ14-9). Данное определение подробно разъясняет основания применения ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ

Основанием невыселения из служебного жилья в связи с увечьем или заболеванием по ч. 2 ст. 103 ЖК РФ является наличие их причинно-следственной связи с исполнением обязанностей военной службы - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 г. № 72-КГПР13-6

Регистрация права оперативного управления на ведомственный дом (в т.ч. жилые помещения в нем) без принятия решения о его отнесении к служебному не подтверждает наличие статуса служебного. В связи с этим, неприменимы нормы права о выселении из служебного жилья -

Верховный Суд Российской Федерации
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего В.П.Кнышева, судей В.В. Горшкова, Е.С.Гетман, рассмотрела в судебном заседании дело по иску М. к администрации г.Липецка о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, по надзорной жалобе М. на определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения представителя М. по доверенности - Ш., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

М. обратилась в суд с иском к администрации г.Липецка о признании права собственности на комнату..., указав, что вселилась в нее на основании ордера от 8 августа 1985 года, выданного объединенным управлением быта и жилищно-коммунального хозяйства (ОУБ и ЖКХ) "Главлипецкстрой". В связи с ликвидацией данной организации дом... на основании решения Липецкого областного Совета народных депутатов N 54 от 4 марта 1993 года передан в муниципальную собственность. Считает, что в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вправе приобрести занимаемую комнату в общежитии в собственность в порядке приватизации.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года решение районного суда отменено и по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В надзорной жалобе М. ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 25 июня 2009 года надзорная жалоба М. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Разрешая дело и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сама по себе передача дома... в муниципальную собственность повлекла за собой утрату его статуса как общежития, и истица не могла быть ограничена в праве на получение занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Кроме того, суд установил, что М. фактически пользовалась не койко-местом, а всей жилой комнатой... в указанном доме.

Отменяя решение суда первой инстанции и вынося по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд кассационной инстанции сослался на то, что фактическое пользование всей комнатой при наличии ордера, который предоставлял лишь право пользования койко-местом в общежитии, не может свидетельствовать о возникновении у истицы права на приватизацию жилой комнаты.

Между тем с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Как следует из материалов дела, общежитие... принято в муниципальную собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственность в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" по решению Липецкого областного Совета народных депутатов от 4 марта 1993 года, т.е. на момент вступления в силу статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 года (далее - Вводный закон) указанное общежитие было передано в муниципальную собственность.

Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилого фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно статье 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со статьей 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Кроме того, ввиду утраты указанными домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях "койко-места", также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма, поскольку статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений.

В этой связи гражданам, проживающим на момент вступления в силу статьи 7 Вводного в таком жилом помещении на условиях "койко-места", должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями.

Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность.

Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).

Как следует из материалов дела, М. фактически пользовалась изолированной комнатой... с 1985 года; с момента вселения и до момента рассмотрения спора в суде в 2008 году проживала в ней без подселения других лиц, оплачивала всю занимаемую жилую площадь указанной комнаты (л.д.32-48). Из копии ордера (л.д.7), выданного М., следует, что ей было предоставлено право на поселение в общежитии с указанием номера комнаты - ...

При таких обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, вывод суда кассационной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований М. является неубедительным.

По изложенным основаниям Судебная коллегия находит, что допущенные судом кассационной инстанции и названные выше нарушения являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов М., в связи с чем определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2008 года отменить, оставить в силе решение Октябрьского районного суда г.Липецка от 30 сентября 2008 года.

Председательствующий

Приватизация комнат в общежитиях представляет собой специфическую процедуру, которая имеет свои особенности и сопряжена с многочисленными сложностями, а в определенных случаях может быть произведена только через суд.

Процедура приватизации комнаты в общежитии имеет свои особенности, которые связаны со специфическим правовым статусом такого объекта недвижимости как общежитие.

Совсем недавно приватизировать общежитие было невозможно, однако, вступивший в силу новый предоставил такую возможность.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Несмотря на то, что российское законодательство дает четкую регламентацию порядка, в котором осуществляется данная процедура, на практике она вызывает достаточно много сложностей.

Поэтому по срокам данный процесс выполняется значительно дольше, чем приватизация обычного жилого объекта недвижимости.

Приобретение жилья в собственность

Приобретение комнаты в общежитии в собственность предоставляет владельцам целый ряд преимуществ, например:

Основные характеристики

Общежитие, в соответствии с нормами , представляет собой совокупность помещений со статусом жилых.

Помещения предназначаются для временного проживания граждан, состоящих в определенных отношениях с различными организациями и учебными заведениями (работа, учеба).

После того, как правовая связь между организацией или ученым заведением и работником или студентом прекращается, вместе с этим прекращается и право на использование комнаты в общежитии, и такое лицо подлежит выселению.

Являться общежитиями могут только специальным образом оборудованные и меблированные помещения.

Порядок эксплуатации такой недвижимости в качестве жилья допускается только после того, как она отнесена к специализированному жилфонду.

Однако на практике зачастую общежития не соответствуют перечисленным характеристикам и утрачивают свой статус специализированного жилья.

К какому закону относится

Приватизация жилого фонда в России стала возможной с принятием в 1991 году , которым регламентировалась процедура приватизации жилья.

Действие данного закона было направлено на разгосударствление жилого фонда и на появление в жилищной сфере лиц, обладающих правом собственности на жилье.

На основании норм данного закона, приватизации подлежало жилье, которое граждане занимали по , находящееся в государственной и муниципальной собственности, а также в ведении или оперативном управлении организаций.

Закон также устанавливал определенные ограничения на реализацию прав по приватизации. К таким запретам относился запрет на приватизацию общежитий.

Кто на это имеет право

К приватизации комнаты в общежитии допускаются лица, которые проживают в данном жилом помещении.

У которых, исходя из общих правил, имеются соответствующие документы на право пользования данным жильем. Такие лица должны являться гражданами России.

Требования к жилому помещению

Жилищный кодекс определяет обязательные условия, при наличии которых возможна приватизация отдельной комнаты, расположенной в общежитии:

Помимо этого комната должна иметь официальный статус жилого помещения. То есть если комната была переоборудована, в результате чего изменилось ее целевое использование.

Например, ее переоборудовали в комнату отдыха или техническое помещение, приватизировать такую комнату будет невозможно.

По завершению учебы или при отчислении из учебного заведения студент утрачивает право на проживание в общежитии.

Такой вид жилья относится к специализированному фонду и не подлежит приватизации.

Необходимые документы

Заключенный договор соцнайма дает возможность приватизировать комнату, и ее процедура ничем не отличается от обычной.

Порядок приватизации комнаты осуществляется путем направления в органы регистрации необходимого пакета документов.

Рассмотрим пакет документов необходимый для подачи в регистрирующий орган:

Паспорта участников приватизации	зарегистрированных в комнате (копии)
Свидетельства о рождении	несовершеннолетних участников приватизации (копии)
Финансово-лицевые счета	копии
	заверенная
зарегистрированных в комнате лиц от приватизации	предоставляется в случае, если кто-либо из зарегистрированных в комнате лиц не желает быть участником приватизации. Такой документ должен быть нотариально удостоверен
Документ, подтверждающий оплату госпошлины
Документ, доказывающий	что участниками настоящей приватизации право приватизации ранее не использовалось ()

Органы регистрации, в зависимости от сложившейся ситуации, могут потребовать предоставления дополнительных документов, в случае их необходимости.

После формирования выше указанного перечня документов, он вместе с заявлением подается в орган регистрации.

Ориентировочно, на протяжении двух месяцев будет проводиться изучение документов для последующего вынесения решения.

По окончании этого срока заявителю выдается , что означает завершение процесса приватизации.

При совместном проживании

Большое количество споров при рассмотрении данной категории дел возникает при приватизации комнат в жилых помещениях бывших общежитий, в которых проживает несколько жильцов.

Такие комнаты, как правило, выделялись по принципу «койко-места». То есть фактически комната в общежитии могла заниматься одновременно несколькими лицами.

Разрешение данного вопроса зависит от того, проживают ли на настоящий момент данные лица в одном помещении.

Если к моменту рассмотрения спора данные лица все еще проживают совместно в комнате общежития, платят установленные сборы, то в таком случае суд не вправе обделить одно лицо и предоставить помещение только другому.

Верховный суд РФ разъяснил, что в таком случае необходимо заключение договора соцнайма.

Следовательно, допустил возможность наличия о признании права собственности на комнату за двумя лицами на праве общей долевой собственности.

Суд допускает возможность единоличного оформления права собственности на это помещение за тем лицом, которое обратилось в суд за судебной защитой, в следующих случаях:

Стоимость данной услуги

Процедура приватизации является бесплатной, однако оплате подлежат услуги по оформлению технических документов.

А также услуги сторонних организаций, если гражданин решит воспользоваться их помощью.

Подсчитывая, во что обойдется приватизация комнаты, следует учитывать такие затраты:

Решение вопроса через суд

Вопросы приватизации общежитий являются достаточно специфичными и имеют очень слабое нормативное регулирование.

Действующим жилищным законодательством предусмотрено, что все споры, которые не были разрешены в административном порядке, подлежат рассмотрению в суде.

Поэтому гражданин, у которого возникли проблемы приватизацией в общем порядке, имеет право обратиться в суд с данного жилого помещения в частности комнаты в общежитии.

В каких случаях возможно

Приватизация комнат в общежитии не переданных в муниципалитет невозможна на законных основаниях до тех пор, пока их положение не изменится.

А если муниципалитет не хочет по каким-то причинам это делать или затягивает процесс, решить этот вопрос можно только одним способом – в суде.

При рассмотрении указанного спора суд по сути разрешит два вопроса:

Перечень дополнительных документов

При обращении в суд понадобится такой же перечень документов, что и для приватизационного органов.

Однако в данном случае в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные документы.

Обращаясь в суд с требованием разрешить приватизацию, следует быть готовым подтвердить в суде документально следующие вопросы:

Законность проживания в комнате на условиях найма, а также законность вселения	это подтверждают такие документы, как ордер на жилое помещение или
Отсутствие у истца другого жилья, принадлежащего ему на праве собственности	для этого понадобятся выписки из Росреестра
Факт передачи общежития из ведомственного фонда в собственность города	подтвердить его можно, предоставив копию местных органов самоуправления. В постановлении должен быть указан адрес, совпадающей с адресом общежития, комната, которую планируется приватизировать, а также дата, когда данное общежитие было принято на баланс города
Изолированность помещения и пригодность для проживания	все параметры помещения содержит его техническая документация, в состав которой входит и
Если комната в общежитии перепланирована, необходимо подтвердить безопасность проведенной перепланировки ()	для этого потребуется заключение соответствующих органов технадзора (организации, которая составляла проект перепланировки, и )
Документы о рождении несовершеннолетних	если они будут принимать участие в приватизации
Копия трудовой книжки	которая может подтвердить трудовые отношения истца с предприятием на балансе, которого, находилось общежитие