إجراءات تحديد الحصة في حق الملكية المشتركة. خصوصيات التنظيم القانوني للملكية المشتركة قواعد لتحديد الأسهم في الملكية المشتركة
في عملية التصرف في العقارات من قبل شخصين أو أكثر، من الضروري مراعاة تفاصيل القضية القانونية، بما في ذلك تحديد الأسهم في حق الملكية المشتركة. ويمكن التعبير عن ممارسة الحقوق في شكل ملكية مشتركة، دون الأجزاء المخصصة لكل مشارك، أو ملكية مشتركة، حيث يتم تحديد حجم ملكية جميع المالكين المشاركين. يعتمد الإجراء المتخذ وإمكانية التصرف في شيء ما على ما إذا كانت الملكية مشتركة أو ملكية مشتركة.
إجراءات تحديد حجم الأسهم
الملكية المشتركة المصنفة على أنها ملكية مشتركة يراعى فيها إمكانية وضرورة تحديد المبلغ المخصص لكل مالك عقار. تعتمد عملية تحديد الأسهم في حق الملكية المشتركة على الظروف المحددة للحصول على حق الملكية:
- وفقا لما ينظمه القانون؛
- بعد التوصل إلى اتفاق بين المشاركين.
يعتبر الكائن ملكية متساوية في الحالات التالية:
- إذا كان من المستحيل تحديد مقدار ممتلكات كل مشارك؛
- وفقاً لأحكام القانون؛
- بموافقة طوعية من أصحابها.
المساواة في الأسهم
- عند فصلها عن تكوين الكائن بأكمله؛
- عند التخطيط لأي إجراءات تتعلق بكائن ما.
وينص قانون الأسرة على المساواة فيما يتعلق بالممتلكات المكتسبة بشكل مشترك بين الزوجين.
بالإضافة إلى ذلك، تعتبر الأجزاء متساوية للمشاركين في مزرعة أو مؤسسة فلاحية وفقًا للفن. 258 القانون المدني. يحق لأفراد الأسرة، عند تقسيم العقارات أو مغادرة الأسرة، الاعتماد على التوزيع المتساوي للملكية.
تعريف الأسهم
يتم تحديد مقدار الملكية، باستثناء حالات التوزيع المتساوي، وفقًا لمساهمة كل مشارك في تكوين الشيء المعني.
حصة التغيير
في عملية التملك وتنفيذ مختلف الإجراءات المتعلقة بالعقارات (البيع، التبادل، الشراء، وما إلى ذلك)، قد تنشأ حالات تغيير الملكية.
يأخذ إجراء تحديد الحصة المتغيرة للمشارك في الملكية المشتركة في الاعتبار المعايير التالية:
- المساهمة المادية في تحسين العقار بأكمله؛
- إمكانية تحديد مقدار الزيادة والانفصال عن العقارات المشتركة؛
- مساهمة العمل للمشارك في الملكية المشتركة في التغيير الذي يتم إجراؤه ؛
- الاستثمارات والأنشطة الإضافية الأخرى.
خيارات لتغيير نسبة الأسهم
يرتبط التغيير في قيمة الملكية المشتركة بالتدابير المتخذة لتحسين الإسكان. عند اتخاذ إجراءات لتغيير قطعة كاملة من العقار، يتم التمييز بين التغييرات القابلة للفصل والتحسينات غير القابلة للفصل.
إذا قام أحد المالكين بإجراءات أدت إلى تحسين غير قابل للتجزئة لكامل العقار، فله الحق في الاعتماد على الموافقة على الزيادة من جانبه بما يتناسب مع الزيادة في قيمة العقار نتيجة للزيادة. التغييرات.
إذا تم اتخاذ إجراءات أدت إلى تحسين أو زيادة قابلة للفصل، دون أي ضرر للممتلكات الأصلية أو ضرر للمشاركين الآخرين، فلا يلزم الاتفاق مع المالكين المشاركين الآخرين لإجراء هذه التغييرات.
عند تحديد مقدار ملكية كل مشارك بعد التحسين، فإنهم ينطلقون من القرار الذي اتخذه جميع المالكين المشاركين:
- زيادة في نسبة الأفراد الذين قاموا بالتحسينات؛
- دفع التعويض بما يتناسب مع المساهمة المقدمة في التحسين مع الحفاظ على حجم الأجزاء.
إذا لم يتم التوصل إلى قرار واحد، يتم تسجيل التحسين القابل للفصل كملكية للمالك الذي بادر إلى الإضافة أو التغيير.
في حالة وجود نزاعات بشأن طريقة تسجيل حقوق الملكية المتغيرة، يتم رفعها إلى المحكمة.
الممارسة القضائية
تنظر المحاكم في أغلب الأحيان في النزاعات المتعلقة بالحالات التالية:
- تحديد حصة في الشقة؛
- تحديد مقدار الممتلكات للتخلص منها لاحقا؛
- التغير في حجم السهم بعد التحسين.
لا يجوز إنشاء حصة في العقارات، وخاصة في الشقة، إلا إذا كان هناك احتمال حقيقي، مع مراعاة الأحكام التالية:
- يكاد يكون من المستحيل التخصيص الطبيعي لجزء من العقار في شقة من غرفة واحدة.
- إذا وجدت عقبات موضوعية لا يمكن التغلب عليها تجعل من المستحيل فصل الممتلكات عن العقارات المشتركة، يجوز للمحكمة أن تحكم بالتعويض وفقا لحجم الحصة.
- إن غياب التخصيص والتسجيل الصحيح للسهم يعني التنسيق الإلزامي مع المالكين الآخرين للموضوع في أي إجراءات تتعلق بممارسة الحق في التصرف في الممتلكات.
- يكون التخصيص مصحوبًا بتسوية إجراءات استخدام الممتلكات المشتركة مع مالكين آخرين.
يتم النظر في كل حالة من حالات تحديد الحصة على حدة، مع مراعاة جميع الظروف والأحكام المتعلقة بها. إذا كان من المستحيل التوصل إلى اتفاق سلمي مع المالكين المشاركين، يتم اتخاذ القرار بناء على النظر في القضية في المحكمة.
- أحكام عامة لقانون الإسكان
- مفهوم قانون الإسكان. الأحكام العامة لقانون الإسكان
- حق المواطن في السكن
- مفهوم قانون الإسكان
- موضوع وطريقة قانون الإسكان
- المبادئ الأساسية لقانون الإسكان
- تشريعات الإسكان
- نظام تشريعات الإسكان
- الإسكان والتشريعات المدنية: الارتباط
- تأثير تشريعات الإسكان مع مرور الوقت
- تطبيق تشريعات الإسكان عن طريق القياس
- العلاقات القانونية المتعلقة بالإسكان
- مفهوم وأنواع العلاقات القانونية للإسكان
- موضوع وموضوعات العلاقات القانونية للإسكان
- أسباب ظهور العلاقات القانونية للإسكان
- محتويات العلاقات القانونية للإسكان
- المباني السكنية كموضوع للعلاقات القانونية للإسكان
- مفهوم المباني السكنية ومتطلبات المباني السكنية
- أنواع المباني السكنية
- الغرض من مساحة المعيشة. استخدام المباني السكنية
- مخزون الإسكان
- مفهوم وأنواع المساكن
- محاسبة الدولة لمخزون المساكن
- نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية والمباني غير السكنية إلى المباني السكنية
- شروط نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية أو المباني غير السكنية إلى المباني السكنية
- المستندات المطلوبة لنقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية وغير سكنية إلى سكنية
- إجراءات نقل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية وغير سكنية إلى سكنية
- رفض نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية أو المباني غير السكنية إلى أماكن سكنية
- إعادة بناء وإعادة تطوير المباني السكنية
- مفهوم إعادة الإعمار و (أو) إعادة تطوير المباني السكنية
- المستندات المقدمة للموافقة على إعادة إعمار و (أو) إعادة تطوير المباني السكنية
- إجراءات الموافقة على إعادة إعمار و (أو) إعادة تطوير المباني السكنية
- رفض الموافقة على إعادة إعمار و (أو) إعادة تطوير المباني السكنية
- عواقب إعادة الإعمار غير المصرح به و (أو) إعادة تطوير المباني السكنية
- تملك المواطنين للمباني السكنية بملكية خاصة
- حق الملكية الخاصة للمباني السكنية
- مفهوم وميزات حق الملكية الخاصة للمباني السكنية. حقوق والتزامات مالك المباني السكنية والمقيمين الآخرين
- اتفاقية البيع والشراء كأساس لتحويل المباني السكنية إلى ملكية خاصة
- اتفاقية التبادل كأساس لتحويل المباني السكنية إلى ملكية خاصة
- اتفاقية التبرع كأساس لتحويل المباني السكنية إلى ملكية خاصة
- اتفاقية الإيجار كأساس لتحويل المباني السكنية إلى ملكية خاصة
- حقوق الملكية في المباني السكنية للأشخاص الذين ليسوا أصحابها
- الحقوق في المباني السكنية لأعضاء التعاونية قبل دفع مساهمة الأسهم
- الحقوق في المباني السكنية لأفراد عائلة مالك المبنى السكني
- الحقوق في المباني السكنية لأفراد عائلة المالك السابقين
- استخدام المباني السكنية المقدمة برفض الوصية
- استخدام المباني السكنية على أساس اتفاقية صيانة مدى الحياة مع المُعالين
- إخلاء المواطن الذي تم إنهاء حقه في استخدام المباني السكنية أو الذي ينتهك قواعد استخدام المباني السكنية
- تسجيل الحقوق في المباني السكنية والمعاملات معهم
- شكل من أشكال المعاملات التي تهدف إلى تحويل المباني السكنية إلى ملكية خاصة
- تسجيل الدولة لحقوق المباني السكنية والمعاملات معهم
- تسجيل الدولة للأعباء (القيود) على المباني السكنية ككائن من العقارات
- ملكية مشتركة للمالكين في مبنى سكني
- حقوق ملكية الممتلكات المشتركة للمالكين في مبنى سكني
- الممتلكات التابعة للملكية المشتركة لأصحابها في مبنى سكني
- إجراءات تحديد والحصول على حصص في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني
- صلاحيات أصحاب الممتلكات المشتركة في مبنى سكني وصيانة هذه الممتلكات. تغيير حدود المباني في مبنى سكني
- حق ملكية الملكية المشتركة لأصحاب الغرف في شقة مشتركة. صيانة الممتلكات المشتركة في شقة مشتركة
- الأساس القانوني لتزويد المواطنين بالمباني السكنية
- توفير المباني السكنية بموجب عقد الإيجار الاجتماعي
- مفهوم وميزات عقد الإيجار الاجتماعي
- أسباب توفير المباني السكنية بموجب عقد الإيجار الاجتماعي
- توفير المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي للمواطنين المسجلين على أنهم بحاجة إلى أماكن سكنية
- حقوق وواجبات ومسؤوليات المالك والمستأجر وأفراد أسرة المستأجر بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي
- تأجير المباني السكنية والوضع القانوني للمقيمين المؤقتين
- توفير المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان الاجتماعي
- مفهوم وميزات عقد الإيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان الاجتماعي
- أسس وإجراءات توفير المباني السكنية بموجب عقد الإيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان الاجتماعي
- استخدام المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي للمواطنين المسجلين على أنهم بحاجة إلى أماكن سكنية
- حقوق والتزامات ومسؤوليات الأطراف بموجب عقد الإيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان الاجتماعي
- حقوق والتزامات أفراد أسرة المستأجر بموجب عقد الإيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان الاجتماعي
- توفير المباني السكنية المتخصصة
- مفهوم وأنواع المباني السكنية المتخصصة
- مفهوم وميزات عقد الإيجار للمباني السكنية المتخصصة
- أسس ومميزات توفير المباني السكنية المتخصصة
- تغيير وإنهاء العلاقات القانونية للإسكان
- التغييرات في العلاقات القانونية الإسكان
- التغييرات في العلاقات القانونية للإسكان عند تغيير عقد الإيجار الاجتماعي للمباني السكنية
- التغييرات في العلاقات القانونية للإسكان أثناء الانتقال والإخلاء من مبنى سكني لأفراد عائلة مستأجر مبنى سكني بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي
- تبادل المباني السكنية المقدمة على أساس اتفاقية الإيجار الاجتماعي
- إنهاء العلاقات القانونية المتعلقة بالإسكان
- أسباب إنهاء العلاقات القانونية للإسكان
- إنهاء العلاقات القانونية للإسكان عند إنهاء عقد الإيجار الاجتماعي وإخلاء المستأجر وأفراد أسرته
- إنهاء العلاقات القانونية للإسكان عند إنهاء عقد الإيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان الاجتماعي وإخلاء المستأجر وأفراد أسرته
- إنهاء العلاقات القانونية السكنية عند إنهاء عقد الإيجار للمباني السكنية المتخصصة وإخلاء المستأجر وأفراد أسرته
- مراقبة الإسكان (الإشراف). المسؤولية في قانون الإسكان
- التنظيم القانوني لمراقبة السكن (الإشراف)
- التشريع الروسي بشأن مراقبة الإسكان (الإشراف)
- أحكام عامة بشأن مراقبة السكن (الإشراف)
- إجراءات مراقبة السكن (الإشراف)
- الخصائص العامة للمسؤولية عن انتهاك تشريعات الإسكان
- تفاصيل المسؤولية في قانون الإسكان
- المسؤولية المدنية في قانون الإسكان
- المسؤولية الإدارية في قانون الإسكان
- إدارة الإسكان
- إدارة المباني السكنية
- أحكام عامة بشأن إدارة المباني السكنية
- طرق إدارة مبنى سكني
- الإدارة المباشرة للمبنى السكني من قبل أصحاب المباني
- إدارة مبنى سكني في ملكية الدولة أو البلدية
- مجلس بناء الشقق
- تهيئة الظروف لإدارة المباني السكنية
- إدارة مبنى سكني تقوم به جمعية أصحاب المنازل أو جمعية الإسكان التعاونية أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة
- مفهوم وميزات جمعية أصحاب المنازل، وإجراءات إنشاء جمعية أصحاب المنازل
- حقوق والتزامات جمعية أصحاب المنازل في إدارة مبنى سكني
- هيئات الإدارة والرقابة لجمعية أصحاب المنازل
- الوضع القانوني لأعضاء جمعية أصحاب المنازل
- ملامح الوضع القانوني لتعاونيات الإسكان وبناء الإسكان وغيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة
- خصوصيات إدارة المباني السكنية من قبل جمعيات أصحاب المباني السكنية والتعاونيات الاستهلاكية المتخصصة
- إدارة مبنى سكني تقوم به منظمة الإدارة
- الوضع القانوني لمنظمة الإدارة في مجال إدارة المباني السكنية
- ترخيص أنشطة منظمة إدارة لإدارة المباني السكنية
- اتفاقية إدارة مبنى سكني
- الدفع للإسكان والمرافق
- دفع ثمن السكن والمرافق
- هيكل ومبلغ الدفع للمباني السكنية والمرافق
- ميزات الدفع للمباني السكنية والمرافق
إجراءات تحديد والحصول على حصص في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني
بالمعنى المقصود في الفن. 244، 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في حالة الملكية المشتركة، لا يتمتع المالكون المشاركون بحقوق حقيقية في العقار (بمعنى أن جزءًا معينًا من العقار ينتمي إلى المالك)، ولكن ما يلي- تسمى الأسهم المثالية - 2/3، 3/4، 5/8، 7/16، 50/120، إلخ. هذه حصص في الملكية. إذا لم يكن من الممكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة على أساس القانون ولم يتم تحديدها باتفاق جميع المشاركين، فإن الحصص تعتبر متساوية.
تتناسب حصة حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني لمالك المبنى في هذا المبنى مع حجم المساحة الإجمالية للمبنى المحدد (الجزء 1 من المادة 37 من قانون الإسكان) قانون الاتحاد الروسي). وهذا يعني تحديد حجم (حجم) (بالمتر المربع، بالمبالغ النقدية) للملكية المشتركة المتعلقة بمباني سكنية محددة.
يعد تحديد حجم الحصة في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني أمرًا ضروريًا. يتم تحديد مبلغ المدفوعات لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة، وكذلك عدد الأصوات في الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني، بما يتناسب مع حصة حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة من المبنى السكني.
حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني هو فئة مشتقة ترتبط مباشرة بحق ملكية المباني السكنية. وفق
الجزء 2 الفن. 37 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، فإن الحصة في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني لمالك المبنى في هذا المبنى تتبع مصير ملكية المبنى المحدد. لذلك، لا يمكن لمالك المبنى أن ينفر من حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني إلا في وقت واحد مع نقل ملكية الشقة (المادة 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
عند شراء المباني في مبنى سكني، يحصل المشتري على حصة في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في المبنى السكني (المادة 38 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). وبالتالي، عندما يتغير مالك المبنى السكني أو غير السكني، فإن حصة حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني للمالك الجديد للمبنى تساوي دائمًا حصة المالك السابق لهذا المبنى. لا يمكن فصل حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة عن حق ملكية المباني السكنية.
لا يحق لمالك المبنى الموجود في مبنى سكني (الجزء 4 من المادة 37 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي):
- تخصيص حصتك عينًا في حق الملكية المشتركة للعقار المشترك في مبنى سكني؛
- التنازل عن حصته في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في مبنى سكني، وكذلك تنفيذ إجراءات أخرى تنطوي على نقل هذه الحصة بشكل منفصل عن حق ملكية المبنى المحدد.
تعتبر شروط العقد التي بموجبها لا يكون نقل ملكية المباني في مبنى سكني مصحوبًا بنقل حصة في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة باطلة. تعتبر مثل هذه الاتفاقية معاملة تم إجراؤها لغرض يتعارض بشكل واضح مع أسس القانون والنظام أو الأخلاق، ويترتب عليها العواقب المنصوص عليها في المادة. 169 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
يتم وضع قواعد مماثلة فيما يتعلق بالأموال الموجودة في حساب خاص مخصص لتحويل الأموال لإجراء إصلاحات كبيرة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني. وفقا للفن. 36.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، تتناسب حصة مالك المبنى في مبنى سكني في الحق في الأموال الموجودة في حساب خاص مع إجمالي مبلغ المساهمات في الإصلاحات الرئيسية التي يدفعها مالك هذه المباني والمالك السابق لهذه المباني. ويحق لصاحب المحل حصة من الأموال في حساب خاص يتبع مصير ملكية هذا المحل. عند نقل ملكية العقار، تكون حصة المالك الجديد لهذا العقار في الحق في الأموال الموجودة في حساب خاص مساوية لحصة المالك السابق لهذا العقار في هذه الأموال. لا يحق لمالك العقار في مبنى سكني المطالبة بتخصيص حصته من الأموال في حساب خاص. عند الحصول على ملكية مبنى سكني، يحصل مشتري هذا المبنى على حصة في الحق في الأموال الموجودة في حساب خاص، وتكون شروط الاتفاقية التي تحدد إجراء مختلف باطلة.
لا يخضع النظام القانوني للملكية المشتركة لمبنى سكني لأحكام الفقرة 1 من الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن حق الشفعة: عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة حق الشفعة في شراء الحصة التي يتم بيعها بسعر بالثمن الذي بيع به، وبشروط أخرى مماثلة، إلا في حالة البيع بالمزاد العلني.
لذا، بناءً على ما سبق، يمكننا ذلك تسليط الضوء على علامات الملكية المشتركة:
- يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالمباني السكنية وغير السكنية، ولا يتم فصله عينيًا ولا يتم عزله بشكل منفصل عن المبنى؛
- عند تنفير المبنى يتبع مصيره؛
- ينشأ حق الملكية بالتزامن مع حق ملكية المبنى؛
- ينتمي إلى مبنيين على الأقل في مبنى سكني؛
- وظيفيا يعتمد على الغرفة.
- مصممة لتلبية احتياجات المواطنين الذين يعيشون في مبنى سكني.
1. إذا لم يكن من الممكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة على أساس القانون ولم يتم تحديدها باتفاق جميع المشاركين فيها، فإن الحصص تعتبر متساوية.
2. باتفاق جميع المشاركين في الملكية المشتركة، يجوز وضع إجراء لتحديد حصصهم وتغييرها اعتمادًا على مساهمة كل منهم في تكوين الملكية المشتركة ونموها.
3. يحق للمشارك في الملكية المشتركة الذي أجرى تحسينات لا تنفصل عن هذه الملكية على نفقته الخاصة وفقًا للإجراء المعمول به لاستخدام الملكية المشتركة، الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة.
التحسينات المنفصلة على الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق المشاركين في الملكية المشتركة، تصبح ملكًا للمشارك الذي قام بها.
تعليقات على المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي
1. ما لم يقتض القانون أو اتفاق الطرفين خلاف ذلك، يفترض أن الحصص متساوية.
يعكس افتراض المساواة في الأسهم حقيقة أنه، كقاعدة عامة، يرتبط المشاركون في الملكية المشتركة ببعض القواسم المشتركة (القرابة، روابط الرفقاء) التي تتجاوز نطاق العلاقات الاقتصادية. ومع ذلك، فهذا لا يعني أنه في أي حالة لم يتم فيها تحديد الأسهم بشكل صريح، فهي متساوية. قد ينص الاتفاق بين المشاركين على أن حجم الحصة يعتمد على مساهمة المشارك في الملكية المشتركة. وفي هذه الحالة يجب تحديد حجم الحصة حسب المساهمة.
قد تحدد الاتفاقية إجراءات تحديد الحصة. وفي هذه الحالة يصبح الأمر ملزماً للمشاركين ولا يحق لهم حساب حجم السهم بطريقة أخرى غير تلك المحددة في الاتفاقية.
إذا لم يتم النص صراحة على شرط اعتماد حجم الحصة على المساهمة في موضوع الملكية المشتركة، ولكن علاقات الأطراف تنطوي على مثل هذا الشرط، يتم تحديد حجم الحصة مع الأخذ في الاعتبار المساهمة من قبل التوصل إلى اتفاق مناسب، وإذا لم يتم التوصل إليه تثبته المحكمة.
2. فيما يتعلق بما يسمى بعقود المشاركة المشتركة في البناء، في الحالات التي يُتوقع فيها إجراء تغييرات على الكائن أثناء عملية البناء، ينطلق الطرفان عادةً من حقيقة أنه عند تحقيق النتيجة، سيتم احتساب حصصهما وفقًا لـ المساهمة المقدمة. ومع ذلك، ما لم ينص صراحة على خلاف ذلك، فإن افتراض المساواة في الأسهم يظل ساري المفعول. على سبيل المثال، اتفق اثنان من رواد الأعمال على بناء متجر ثم العمل فيه بالتناوب. ولم يكن هناك اتفاق مكتوب على شروط البناء. تم بناء المتجر بأموال مشتركة، على الرغم من أن رخصة البناء والحق في قطعة الأرض قد تم إصدارها لأحد المشاركين. وبالنظر إلى النزاع الذي نشأ، اعترفت المحكمة بحق كل طرف في حصة نصف في حق الملكية المشتركة للمخزن المبني، دون مناقشة حجم المساهمة الفعلية في بناء كل من المشاركين.
3. في علاقات المشاركين في الملكية المشتركة، يتجلى افتراض المساواة في الأسهم عند تحويل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة، عند تقسيم الممتلكات. يمكن الاستثناء من المساواة في الأسهم في هذه الحالة في الحالات التي ينص عليها القانون أو باتفاق المشاركين في الملكية المشتركة (المادة 39 من قانون الأسرة).
4. يحق للمشارك في الملكية المشتركة الذي أجرى تحسينات منفصلة على الممتلكات على نفقته الخاصة الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة. من الضروري ملاحظة حالتين: التحسينات تؤثر على العقار بأكمله، على الأقل وفقًا للاتفاق على إجراءات الاستخدام، كل من المشاركين استخدم جزءًا معينًا فقط من العقار، أو لم يستخدمه بعضهم في الجميع. وبناء على ذلك، فإن التحسينات المشار إليها في المادة. 245، سيتم اعتبارها تحسينات على الممتلكات بأكملها، بغض النظر عن جزء الممتلكات التي تم صنعها فيها - الجزء الذي يستخدمه المشارك أو أي جزء آخر. ظرف آخر هو أنه يجب إجراء التحسينات وفقًا للإجراء المحدد لاستخدام الممتلكات المشتركة. يفترض إنشاء مثل هذا الأمر تحقيق الموافقة العامة للمشاركين (المادة 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ولذلك فإن تلك التحسينات التي تتعارض مع الإرادة العامة للمشاركين لا تعطي الحق في زيادة الحصة. قد لا يتم التعبير عن الاتفاق على إجراء التحسينات بشكل مباشر، ولكن قد ينشأ من شروط استخدام ملكية مشتركة. على سبيل المثال، إذا نص الاتفاق على قيام أحد المشاركين بوضع نظام التدفئة للمبنى بأكمله في المبنى المخصص له ويضمن توصيل شبكات التدفئة بالنظام المثبت، فيجب اعتبار العمل على تركيب نظام التدفئة متفقًا عليه عند إجراء التحسينات، ويحق لهم الحصول على زيادة مقابلة في الحصة، حيث لا يمكن فصل نظام التدفئة دون التسبب في ضرر غير متناسب.
التحسينات ليست أي تغييرات في الممتلكات، ولكنها فقط تلك التي تزيد من صفاتها الاستهلاكية وتزيد من قيمتها. على سبيل المثال، تركيب مخرج إضافي، وبناء الأقسام، حتى لو تم النص على مثل هذه الإجراءات باتفاق الطرفين، لا يمكن اعتباره تحسينات إلا بقدر ما أدى بالفعل إلى تحسين الصفات الاستهلاكية للمبنى بشكل عام، من وجهة نظر وجهة نظر مشتري محتمل، مع الأخذ في الاعتبار المتطلبات الحالية لهذه الفئة من المباني، وليس لأنها خلقت الظروف لاستخدامها بشكل أكثر ملاءمة في هذا الوضع الحالي من قبل هؤلاء المشاركين.
5. إذا قام أحد المشاركين، دون موافقة المشاركين الآخرين، بتنفيذ عمل ضروري وعاجل يهدف إلى الحفاظ على الممتلكات المشتركة في حالة جيدة أو إزالة الأسباب التي تهدد سلامتها (إصلاح أو استبدال السقف، وتركيب سياج، وما إلى ذلك)، ثم قد تستلزم تكاليف هذا العمل التزامات المشاركين الآخرين بتعويضهم وفقًا لقواعد الالتزامات غير التعاقدية (الفصل 60). في هذه الحالة، لا يزيد المشارك حصته، ولكن يمكنه الحصول على حق المطالبة ضد المشاركين الآخرين باعتباره دائنًا، بما يصل إلى حبس الرهن على حصة الملكية المشتركة المملوكة للمدين (المادة 255 من القانون المدني للجمهورية) الاتحاد الروسي).
لا يمنح الحق في زيادة الحصة والمشاركة في تكاليف الحفاظ على الملكية المشتركة (المادة 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، بما في ذلك ما إذا كان أحد المشاركين يسدد هذا الجزء من التكاليف التي يجب على المشارك الآخر دفعها .
تذكر جميع قواعد القانون المدني المتعلقة بالملكية المشتركة تقريبًا الأسهم المملوكة للمشاركين فيها. ومع ذلك، فإن المشرع لا يهتم كثيرًا بالطبيعة القانونية للحصة في حق الملكية المشتركة (المشار إليها فيما بعد بالحصة في الملكية المشتركة)، بل بالقياس الكمي للحصة. وهذا ضروري لتوزيع الدخل الناتج عن العقار المشترك والمصروفات التي تقع عليه بين الشركاء لتحديد ما يمكن للمالك المشترك المطالبة به عند تقسيم العقار المشترك أو عند الانفصال عنه. وبالإضافة إلى ذلك، فإن حجم الحصة لا يبقى دون تغيير طوال وجود الملكية المشتركة. قد يزيد حجم الحصة أو ينقص بسبب التغييرات في تكوين المشاركين في الملكية المشتركة، والتحسينات التي تم إجراؤها على الملكية المشتركة وعدد من الظروف الأخرى التي يجب أخذها بعين الاعتبار. باختصار، لكي تتميز العلاقات بين المالكين المشاركين بالوضوح واليقين المطلوبين في المعاملات المدنية، من الضروري معرفة ما هي بالضبط في لحظة أو أخرى من وجود الملكية المشتركة الحصة التي تنتمي إلى كل منهم يتم التعبير عنها في هذه الخاصية. يتم التعبير عن الحصة في الملكية المشتركة ككسر أو كنسبة مئوية. لذلك، يجوز للمالك المشارك أن يمتلك 1/4، 3/3، وما إلى ذلك. أو 10،20،35،50 بالمائة، إلخ. في الملكية المشتركة. تعتبر حصص المشاركين في الملكية المشتركة متساوية، ما لم يقتض القانون أو الاتفاق أو جوهر العلاقة بينهما خلاف ذلك. يتم تحديد الأسهم في حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة في عمارات وفقًا للقواعد المنصوص عليها في المادة. 9 من قانون جمعيات أصحاب المنازل. باتفاق جميع المالكين المشاركين، يمكن تحديد إجراءات تحديد أسهمهم وتغييرها اعتمادًا على مساهمة كل منهم في تكوين زيادة في الملكية المشتركة. إذا قام أحد المالكين بإجراء تحسينات على العقار المشترك، فإن مصير التحسينات وتأثيرها على حجم حصة الشريك في العقار المذكور يعتمد، أولاً، على ما إذا كان قد تم اتباع الإجراء المقرر عند إجراء التحسينات والتحسينات ثانياً: فيما إذا كانت التحسينات تتعلق بما لا ينفصل أو لا ينفصل. إذا كانت التحسينات غير قابلة للتجزئة، وتبعت الإجراءات المقررة في إجرائها، جاز للشريك الذي أجرى التحسينات أن يطلب زيادة حجم حصته بنسبة ما زادت قيمة العقار الشائع. إذا لم يتم اتباع إجراءات إجراء تحسينات لا تنفصل، فلا يحق للمالك المشارك المطالبة بزيادة حجم حصته. وأما التحسينات القابلة للفصل فإنها تصبح ملكاً لمن أجراها ما لم ينص على خلاف ذلك باتفاق الشركاء. وبعبارة أخرى، فإن إجراء هذه التحسينات، بما أنها قابلة للفصل، لا ينشأ في حد ذاته الحق في المطالبة بزيادة الحصة. 5
2.2 حقوق الملكية المشتركة المشتركة
يتكون محتوى حق الملكية المشتركة المشتركة من صلاحيات ملكية واستخدام والتصرف في الممتلكات المشتركة المملوكة للمالكين المشاركين. ولكل مالك مشترك، عند ممارسة حق الملكية المشتركة، بغض النظر عن حجم حصته، صوت واحد. ولكن، كما سنرى الآن، ليس لهذا أي أهمية عملية. يجب أن تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالموافقة المتبادلة بين جميع المالكين المشاركين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فإن تحديد عواقب الخلافات التي تنشأ يعتمد على ما إذا كانت تتعلق بممارسة صلاحيات امتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة أو سلطة التصرف. إذا لم يتفق المالكون المشاركون على ملكية واستخدام الممتلكات المشتركة، فيمكن لكل منهم، على الأقل الشخص المتبقي في صيغة المفرد، الذهاب إلى المحكمة. إذا كان الخلاف يتعلق بحق التصرف (على سبيل المثال، يرغب اثنان من المالكين في بيع العقار المشترك، والثالث يعترض على البيع)، فلا يمكن حل النزاع من قبل المحكمة. يجب أن يعمل مبدأ الموافقة المتبادلة في ممارسة حق التصرف في الملكية المشتركة دون أي استثناءات. وبالعودة إلى المثال أعلاه، يمكن لاثنين من المالكين المشتركين، معًا أو بشكل منفصل، بيع أسهمهما، لكن ليس لهما الحق في إجبار الثالث على بيع جميع الممتلكات المشتركة ككل. ولهذا السبب، عند ممارسة حق الملكية المشتركة، من حيث المبدأ، ليس لها أهمية عملية ما هي حصة كل من المالكين المشاركين، على الرغم من أن حجم الحصة يجب أن يؤخذ في الاعتبار عند توزيع الدخل والفواكه التي يجلبها المالك المشترك. الممتلكات المشتركة والنفقات والأعباء التي تقع عليها (انظر المادتين 248 و 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
لا يتم تحديد الحصة في الملكية المشتركة التي يملكها مالك مشترك في أي جزء محدد من الملكية المشتركة، ولكنها تمتد إلى الملكية بأكملها ككل. وفي الوقت نفسه، قد يكون المالك المشارك مهتمًا ليس فقط بقيمة التبادل، ولكن أيضًا بقيمة استخدام العقار المحدد. قد يكون مهتمًا ليس فقط بالدخل الذي يجلبه شيء شائع (على سبيل المثال، عند تأجيره)، ولكن أيضًا باستخدام هذا الشيء لتلبية احتياجاته الاستهلاكية (على سبيل المثال، العيش في المنزل بنفسه). يحق للمالك المشارك أن يحصل على جزء من الممتلكات المشتركة لحيازته واستخدامه بما يتناسب مع حصته. إذا كان ذلك مستحيلا، فيحق له أن يطلب التعويض المناسب من المشاركين الآخرين في الممتلكات المشتركة.
في الحالات التي يتم فيها تخصيص جزء من الممتلكات المشتركة لحيازة واستخدام مالك مشترك، فإنه، إلى جانب الاحتفاظ بالحق في الحصول على حصة في الممتلكات المشتركة، يكتسب أيضًا الحق في جزء الممتلكات المخصصة له . وبحكم طبيعته القانونية، يمكن تصنيف هذا الحق على أنه حقيقي. تنشأ مثل هذه المواقف غالبًا عند تحديد ترتيب ملكية واستخدام مبنى سكني مملوك بشكل مشترك من قبل شخصين أو أكثر. إذا تم التصديق على اتفاقية تحديد إجراءات امتلاك واستخدام منزل من قبل كاتب عدل ومسجل لدى الإدارة المحلية، فإنها تظل صالحة للشخص الذي سيتم نقل الحصة في الممتلكات المشتركة إليه (على سبيل المثال، وريث أو مشتري الحصة). 6
أحد أسباب ظهور الملكية المشتركة، والتي ترتبط بالعديد من قضايا تنفيذها، هي المشاركة المشتركة لشخصين أو أكثر في بناء المنزل. ليس من غير المألوف أن يقوم المواطن الذي تم تخصيص قطعة أرض له ببناء منزل لإشراك أفراد عائلته أو أشخاص آخرين في البناء. عند الانتهاء من البناء، ينشأ نزاع بين المطورين المشاركين، وأحيانا بينهم وبين سلطة الدولة (الحكم الذاتي المحلي)، حول من يجب عليه تسجيل المنزل: فقط مع الشخص الذي خصصت له قطعة الأرض، أو أيضا مع أشخاص آخرين. تقترب الممارسة القضائية من حل هذه النزاعات مع مراعاة الشروط التالية. أولاً، من الضروري تحديد ما إذا كان الأشخاص الذين شاركوا في بناء المنزل مرتبطين بعلاقات عائلية وأسرية أم أنهم غرباء عن المطور. ثانياً: لأي غرض بني المنزل: لتوفير السكن لمن شارك في البناء أو لأغراض أخرى. وأخيرا، ثالثا، للمشاركة في الدعوى، فإذا لم يكن طرفا في الدعوى، فمن الضروري إشراك الهيئة التي تخصص قطع الأراضي ومعرفة موقفها من النزاع الذي نشأ - إذا كان الأشخاص المشاركون في يرتبط البناء بالعلاقات الأسرية والأسرة أو على الأقل غير متصل، ولكن تم بناء المنزل لتزويد هؤلاء الأشخاص وغيرهم بالسكن، ولا تعترض الهيئة التي خصصت قطعة الأرض على الاعتراف بالمنزل كملكية مشتركة ، يتم حل النزاع من قبل المحكمة لصالح المطورين المشاركين الفعليين. لا يجوز للمحكمة أن تتفق مع رأي الهيئة المختصة التي اعترضت على الاعتراف بالمنزل كملكية مشتركة للمطورين المشاركين، ولكن يجب على المحكمة تبرير عدم موافقتها في القرار في القضية. إذا تم الاعتراف بالمنزل كملكية مشتركة للمطورين المشاركين، يجوز للمحكمة تحديد حصتهم في الملكية المشتركة، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة العمالة والمواد التي استثمرها المطورون المشاركون في بناء المنزل، وكذلك كظروف أخرى جديرة بالملاحظة (على سبيل المثال، تكوين الأسرة). في حالة رفض الاعتراف بالمنزل كملكية مشتركة، يقتصر الأمر على منح تكلفة العمالة والمواد للمطورين المشاركين.
يمكن لكل مالك مشترك، حسب تقديره الخاص، التصرف في حصته في الممتلكات المشتركة. للتخلص من الأسهم، بما في ذلك نقلها، لا يجوز له الحصول على موافقة المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة. وفي الوقت نفسه، فإنهم ليسوا غير مبالين بمن يحل محل المالك المشارك الذي ينقلب حصته. بالإضافة إلى ذلك، قد يكونون مهتمين بزيادة أسهمهم. وبسبب هذه الظروف وغيرها، يجب أن يضع القانون قواعد من شأنها، دون المساس بحقوق المالك المشترك في التصرف في حصته، أن تضمن في الوقت نفسه، قدر الإمكان، مصالح المشاركين المتبقين في الأسهم. الملكية المشتركة. تهدف هذه الأهداف إلى تحقيقها من خلال وضع قانون بشأن حق الشفعة في شراء حصة متصرفة.
عند بيع سهم لأجنبي، يكون للمالكين المشاركين المتبقين حق الأولوية في شراء السهم بالسعر الذي بيعت به وبشروط متساوية أخرى، إلا في حالة البيع في المزاد العلني. يلتزم بائع السهم بإخطار المالكين الآخرين كتابيًا بنيته بيع السهم إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر وشروط البيع الأخرى. إذا رفض باقي الشركاء شراء حصة، أو لم يحصلوا على حصة في ملكية العقارات خلال شهر واحد، وبالنسبة للمنقولات خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار، جاز للبائع بيع الحصة لأي شخص. عند بيع حصة بالمخالفة لحق الأولوية، يحق لأي مالك مشترك آخر، خلال ثلاثة أشهر، أن يطلب قانوناً نقل حقوق والتزامات المشتري إليه.
تنطبق قواعد مماثلة عند التصرف في حصة بموجب اتفاق مقايضة، ولكن فقط عندما يستبدل المتصرف حصته بأشياء تحددها مبادئ عامة، ويقدم الشخص الذي له حق الشفعة في اكتساب الحصة للمتصرف شيئا من نفس النوع، في نفس الكمية، ونفس الجودة.
في الحالات التي ينص عليها القانون، لا يجوز التصرف في حصة من الملكية المشتركة إلا في حالة استيفاء شروط معينة. وبالتالي، فإن الملكية المشتركة في عمارات لا تخضع للتصرف بشكل منفصل عن ملكية أصحاب المنازل للمباني في عمارات.
وينعكس تعدد أصحاب حقوق الملكية أيضًا عندما يتعلق الأمر بأسباب إنهاء الملكية المشتركة. إلى جانب الأسباب التي تتعلق بكل من الملكية الفردية والملكية المشتركة، تتميز الأخيرة بأسباب محددة لانتهائها، في المقام الأول مثل تقسيم الملكية المشتركة والانفصال عنها. أثناء التقسيم، تتوقف الملكية المشتركة بالنسبة لجميع المشاركين فيها أثناء الانفصال، وتتوقف بالنسبة لمن تم تخصيص حصته في الملكية المشتركة. ومع ذلك، يمكن أن يؤدي التحديد إلى نفس نتائج القسم. إذا كانت الملكية المشتركة مملوكة لاثنين من المشاركين وحصل أحدهما على تعويض عن حصته، فإن الملكية المشتركة تتوقف بالنسبة للآخر، لأنه يصبح المالك الوحيد للملكية التي كانت شائعة سابقًا.
تختلف أسباب وطرق التقسيم والتخصيص. يمكن أن يتم التقسيم والتخصيص إما بالاتفاق المتبادل بين المالكين المشاركين أو بقرار من المحكمة. يتم تخصيص حصة من الممتلكات المشتركة ليس فقط بناءً على طلب المالك المشترك المخصص، ولكن أيضًا بناءً على طلب الدائنين لحبس الرهن على ممتلكاته. ويتم القسمة والتخصيص، إذا كان القانون يسمح بذلك ويكون ممكنًا دون حدوث ضرر غير متناسب للممتلكات، عن طريق تخصيص حصة عينية. إذا كان تخصيص حصة عينية غير ممكن، يحصل المالك المشارك على تعويض نقدي أو أي تعويض آخر. تتم التسويات بين المالكين المشاركين أيضًا عندما لا يمكن تخصيص الممتلكات العينية بما يتوافق تمامًا مع حجم الحصة التي يملكها كل منهم. ومهما كانت أسباب تقسيم العقار وطرقه، فإن المقياس الكمي في تحديد حجم العقار المخصص عيناً أو مبلغ التعويض يجب أن يكون حجم الحصة العائدة للمالك المشترك. وبعبارة أخرى، فإن تقسيم الملكية المشتركة والانفصال عنها يجب أن يتم بنسبة حصص الشركاء في الملكية.
وفقًا لمبدأ الموافقة المتبادلة، وهو أمر ضروري عند ممارسة حق التصرف في الملكية المشتركة، ينص القانون على أنه لا يجوز دفع أي تعويض للمشاركين من قبل المالكين المشاركين المتبقين بدلاً من تخصيص حصة عينية إلا بموافقته. وفي الوقت نفسه، وخروجًا عن هذه القاعدة، يُنص على أنه عندما تكون حصة المالك المشترك ضئيلة، فلا يمكن تخصيصها عينًا، ولا يكون للمالك المشترك مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة. للمحكمة، ولو في حالة عدم موافقته، أن تلزم باقي المشتركين في المال المشترك بالتعويض له. عند استلام التعويض، يفقد المالك المشارك الحق في الحصول على حصة في الملكية المشتركة (راجع الفقرة 1 من المادة 246، الفقرة 1 من المادة 247، الفقرتين 4 و 5 من المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي) . وفي حالة دفع تعويض لأحد المالكين خلافاً لرضاه، فبدلاً من تخصيص حصة عينية، يتم التصرف في الأموال المشتركة بالطريقة التي تحددها المحكمة، وهو ما لا يسمح به القانون إلا عند تملكها واستخدامها. . علاوة على ذلك، يتم استبعاد المالك المشارك من قائمة المشاركين في الملكية المشتركة، وهو ما قد لا يريده في ظل هذه الظروف. البند 4 الفن. تمت صياغة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي تحت التأثير الذي لا شك فيه للجزء 3 من الفقرة 12 من قرار الجلسة المكتملة للمحكمة العليا لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 10 يونيو 1980 رقم 4. وفي الوقت نفسه، لم يؤخذ في الاعتبار أن قاعدة الجزء 3، الفقرة 12 من القرار المذكور تتوافق مع المادة. 117 من القانون المدني لعام 1964، والتي بموجبها يمكن للمحكمة تحديد الإجراء ليس فقط للملكية والاستخدام، ولكن أيضًا للتخلص من الممتلكات المشتركة. في الوقت الحاضر، لا يمكن للمحكمة إلا أن تحدد ترتيب الحيازة والاستخدام، ولكن ليس التصرف في الممتلكات المشتركة. 7
وفي نهاية الفصل يمكن استخلاص الاستنتاجات التالية:
الملكية المشتركة المشتركة هي ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المشاركين وحق المالك المشارك في الحصول على حصة معينة من الدخل من استخدام العقار، فضلا عن التزامه بتحمل حصة معينة من تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة.
يتم التعبير عن الحصة ككسر أو نسبة مئوية. وفقا للفقرة 1 من الفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يُفترض أن تكون حصص المشاركين متساوية، ما لم ينص القانون أو الاتفاقية أو جوهر العلاقات القائمة بينهم على خلاف ذلك.
قد يتغير حجم المشاركة لأسباب مختلفة: تغييرات في تكوين المشاركين، تحسينات في الممتلكات، وما إلى ذلك.
وفقا للفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي، عند إجراء تحسينات على العقار وفقًا للإجراء المحدد، يحق للمشارك زيادة حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة العقار المشترك، إذا كان التحسين غير قابل للتجزئة أو حصل على ملكية التحسين القابل للفصل دون زيادة حصته.
وفقا للفن. 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تتم ممارسة حق الملكية المشتركة المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. إذا لم يكن هناك اتفاق بشأن قضايا الملكية أو استخدام الممتلكات المشتركة، يحق لكل مشارك حل النزاع في المحكمة. إذا لم يكن هناك اتفاق بشأن التصرف في الممتلكات المشتركة، فلا يمكن حل النزاع عن طريق المحكمة.
يحق لكل من المالكين المشاركين التصرف بشكل مستقل في حصتهم فقط في حق الملكية المشتركة.
وفقا للفن. 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة، بما يتناسب مع حصته، بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المشتركة، وكذلك في تكاليف صيانتها و الحفاظ.
إنهاء الحق في الملكية المشتركة المشتركة يمكن أن يكون له الأنواع التالية: تقسيم الملكية المشتركة؛ الانفصال عن الملكية المشتركة.
يتميز حق الملكية المشتركة بحقيقة أن حق الملكية، الذي يمتد إلى جميع الممتلكات المشتركة ككل، ينتمي إلى حصص مناسبة لعدة أشخاص. لذلك، عندما يتعلق الأمر بالملكية المشتركة، يتم تخصيص بعض الأسهم هنا.
تحديد الحصص في حق الملكية المشتركة
وهذا يأتي من اسم "الملكية المشتركة المشتركة". يمتلك كل مالك مشترك حصة في حق الملكية المشتركة، وليس في العقار. وفقًا للتشريع المدني الحالي (البند 2 من المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، تُفهم حصة المالكين في الملكية المشتركة على أنها حصة معبر عنها حسابيًا في الحق الشخصي في ملكية جميع الممتلكات المشتركة. وعبارة "حصة في الحق" لا يمكن أن تفهم على أنها حصة مادية في الشيء، إذ لا يمكن الإشارة إليها. ولا يمكن اعتبار الملكية المشتركة مجموعة حصص من حق الملكية نفسه. في الواقع، حق الملكية هو حق في حد ذاته، وهو ملك لجميع الأشخاص بشكل لا ينفصل. ويمتد إلى الأمر برمته.
إذا تم تحديد حصة كل موضوع من موضوعات الملكية المشتركة عينيًا (مخصصة عينًا)، فسوف يتوقف حق الملكية المشتركة وينشأ حق ملكية كل موضوع في عقار جديد.
يتم تحديد إجراءات تحديد حصص الأراضي في عملية خصخصة أراضي المؤسسات الزراعية وتكوين الملكية المشتركة لهذه الأراضي بموجب القوانين واللوائح.
في اللوائح المتعلقة بإعادة تنظيم المزارع الجماعية ومزارع الدولة وخصخصة المؤسسات الزراعية الحكومية، تم تحديد حجم حصة الأرض الفردية بغض النظر عن مساهمة العمالة والخبرة العملية ويتم تحديدها من الناحية المادية والنقدية. وهذا يعني أن حصص جميع المشاركين في الملكية المشتركة للأرض في منظمة تجارية زراعية متساوية. تسمح اللوائح القانونية بشراء وبيع الأسهم من قبل مشارك آخر في الملكية المشتركة. ولذلك، فإن عدد حصص الأراضي التي يملكها الملاك قد لا يكون هو نفسه.
ممارسة حق الملكية المشتركة المشتركة
تنص المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي "التصرف في الممتلكات في ملكية مشتركة" على إجراءات مختلفة للتخلص من الممتلكات في ملكية مشتركة والأسهم في ملكية هذا العقار. في الحالة الأولى، من الضروري موافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة. وفي الحالة الثانية، يحق للمشارك في الملكية المشتركة التصرف في حصته حسب تقديره الخاص. عند التصرف في الملكية المشتركة، ينطبق المبدأ التالي: مشارك واحد في حق الملكية المشتركة - صوت واحد. ولا يؤخذ في الاعتبار حجم الحصة؛ مطلوب قرار بالإجماع من جميع المالكين المشاركين. وإذا لم يكن هناك إجماع، جاز حل النزاع عن طريق المحكمة بناء على طلب أي من الشركاء. للتخلص من الأسهم، كقاعدة عامة، لا يلزم الحصول على موافقة المالكين المشاركين الآخرين. يجوز للمشارك في الملكية المشتركة، حسب تقديره، البيع، والتبرع، والتوريث، والرهن، وما إلى ذلك. حصتها في حقوق الملكية. في حالة التنازل مدفوع الأجر، ينطبق الحق الاستباقي في شراء حصة من قبل المشاركين في الملكية المشتركة (المادة 250 من القانون المدني).
قائمة المعاملات التي يحق للمشارك في الملكية المشتركة إجراؤها بحصته ليست شاملة. في القانون الاتحادي "بشأن دوران الأراضي الزراعية" تُستكمل هذه القائمة بالحق في المساهمة بحصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض من الأراضي الزراعية إلى رأس المال المصرح به (السهم) والحق في نقل الحصة لثقة الإدارة. هناك ما يبرر الإشارة بشكل خاص إلى الحق في المساهمة بحصة في رأس المال (الأسهم) المصرح به. يرتبط تقسيم الأراضي الزراعية إلى حصص من الأراضي ارتباطًا مباشرًا بإنشاء أشكال تنظيمية وقانونية جديدة للإنتاج الزراعي. قد تكون مساهمة المشاركين في الملكية المشتركة، وفقًا لتقديرهم الخاص، بحصة من الأرض في رأس المال المصرح به (الأسهم) أحد مصادر تكوين رأس المال هذا.
إن حق الملكية المشتركة غني جدًا من حيث محتواه، فهو يتكون من عنصرين. هذه هي السلطات المشتركة للأشخاص في امتلاك واستخدام والتصرف في الشيء وصلاحيات كل فرد في امتلاك واستخدام والتصرف في الأسهم المملوكة له (المادة 247 من القانون المدني). وبالتالي، تتم ملكية واستخدام الممتلكات باتفاق جميع المشاركين فيها، وإذا اعترض أحدهم على الأقل، بالطريقة التي تحددها المحكمة. يحق للمشارك في الملكية المشتركة المشتركة امتلاك واستخدام ليس فقط جميع الممتلكات ككل، ولكن أيضًا جزء منفصل منها، والذي يجب أن يكون متناسبًا مع حصته. إذا لم يكن لدى المالك الفرصة لامتلاك واستخدام جزء من العقار الموجود في ملكية مشتركة، فيحق له المطالبة بالتعويض من المشاركين الآخرين الذين يمتلكون هذا العقار ويستخدمونه.
كما ذكرنا سابقًا، يجب على المالكين المشاركين ممارسة صلاحياتهم بالاتفاق المتبادل، ومع ذلك، يكون لكل منهم الحرية في اتخاذ قرار إنهاء المشاركة في حق الملكية المشتركة المشتركة. وله الحق في توريث حصته أو التبرع بها أو بيعها أو التصرف فيها بأي شكل آخر، دون تجاوز القواعد الحالية التي يحددها القانون أو الاتفاق. وفي الوقت نفسه، لا يجوز لأي من الرعايا أن يجبر أياً من المالكين المشاركين على التصرف في أسهمهم. ويعتمد اختيار الخيار، كقاعدة عامة، على موضوع حق الملكية المشتركة. يتم استخدام الأشياء غير القابلة للتجزئة بشكل طبيعي ككل. على سبيل المثال، يتم استخدام المعدات المعقدة والمكلفة التي تم الحصول عليها في الملكية المشتركة لاثنين أو أكثر من المنتجين الزراعيين من قبل كل من المالكين المشاركين لفترة معينة وفقًا لحصة الملكية. أفراد الأسرة الذين لديهم شقة في ملكية مشتركة يستخدمون بعض المباني بشكل منفصل، والبعض الآخر بشكل مشترك.
تحدد المادة 248 الفن. 136 من القانون المدني "الفواكه والمنتجات والدخل" فيما يتعلق بعلاقات الملكية المشتركة. هناك ميزتان تميزان ترتيب توزيع الفواكه والمنتجات والدخل الناتج عن استخدام الممتلكات الموجودة في ملكية مشتركة: 1) يتم تضمين الفواكه والمنتجات والدخل في الملكية المشتركة الموجودة في ملكية مشتركة؛ 2) يتم إعادة توزيعها بين المشاركين في الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصصهم.
تعد القاعدة المتعلقة بإجراءات توزيع الفواكه والمنتجات والدخل الناتج عن استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة من بين القواعد التصرفية. وينطبق ما لم يقم المشاركون بإنشاء ترتيب مختلف. في الحالات التي يتناوب فيها المالكون المشتركون، بالاتفاق، على استخدام الملكية المشتركة، قد تصبح الفواكه والمنتجات والدخل ملكًا لكل مالك مشارك يستخدم العقار، على سبيل المثال، الآلات الزراعية المعقدة. وفي هذه الحالة، قد تعتمد مدة الاستخدام على حجم الحصة في حق الملكية المشتركة. إذا تم تأجير قطعة أرض ذات ملكية مشتركة لمنتج زراعي، فإن المنتجات الناتجة مملوكة له، ويحصل الملاك المشاركون على الإيجار كدخل من هذه المعاملة. يحق لكل من المالكين المشاركين للمباني السكنية التي يؤجرونها لأشخاص آخرين للعيش فيها، الحصول على جزء من المبلغ المنصوص عليه في الاتفاقية بما يتناسب مع حصته في الملكية المشتركة لهذا المبنى السكني.
إن حجم أسهم المالكين المشاركين له أهمية حاسمة ليس فقط عند امتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة، وتوزيع الفواكه والمنتجات والدخل، ولكن أيضًا عند تكبد نفقات صيانتها. يلتزم كل مالك مشترك بالمشاركة في تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة بنسبة حصته.
يمكن تصنيف نفقات الحفاظ على الممتلكات المشتركة إلى مجموعتين. أولاً، هذه هي الضرائب والرسوم والمدفوعات الإلزامية الأخرى المفروضة بالمبالغ التي تحددها الأفعال القانونية (على سبيل المثال، ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك). وإذا كان أحد المشاركين في الملكية المشتركة قد أنفق هذه النفقات ليس لنفسه فقط، بل أيضاً لغيره من الشركاء، فله الحق في استرداد هذه النفقات منهم بنسبة حصصه في الملكية. ثانيا، هذه هي المدفوعات التي يدفعها المالكون المشاركون بالاتفاق المتبادل، فضلا عن تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة والحفاظ عليها. ويشمل ذلك تكاليف التأمين والإصلاحات وحماية الممتلكات المشتركة. ويجب أن تتم هذه النفقات باتفاق جميع المشاركين في العقار المشترك، حيث أن الحفاظ على العقار في حالة جيدة جزء لا يتجزأ من تملكه واستخدامه (المادة 247 من القانون المدني). ولذلك إذا تحمل أحد الشركاء مصاريف تتعلق بالمجموعة الثانية، فلا يحق له استردادها من باقي الشركاء إذا اعترضوا على هذه المصاريف. على سبيل المثال، إذا قام أحد المشاركين في الملكية المشتركة لعقار سكني بوضعه تحت الضمان، فلن يتمكن من إلزام المالكين الآخرين بالمشاركة في تحمل النفقات المقابلة. بموجب الاتفاق، يمكن لبعض المالكين المشاركين تحمل دفع نفقات صيانة الممتلكات المشتركة التي تقع على أسهم المالكين الآخرين.
وحفاظاً على مصالح الشركاء الذين يحتفظون بالملكية بعد ممارسة الآخر أو الغير لحق إتمام الصفقة ونقل حصتهم نهائياً، فقد منحهم المشرع حق الشفعة في جميع الأحوال، باستثناء البيع بالمزاد العلني (المادة 250 من القانون المدني). في حالة الهدية أو الميراث، لا يمكن الحديث عن أي مزايا للمالكين المشاركين الآخرين. وفقا للفن. 250 من القانون المدني، عند بيع حصته، يجب على المشارك في الملكية المشتركة إخطار المالكين الآخرين كتابيًا بذلك، مع تحديد السعر وجميع الشروط الأخرى. يمكن لأحد المالكين المشاركين المستعد لشراء حصة وفقًا لجميع الشروط المقترحة أن يمارس حقه الأول في الشراء. إذا اتضح أن اثنين أو أكثر من المالكين المشاركين على استعداد لإبرام اتفاقية شراء وبيع، فسيتم منح الحق في اختيار المشتري للبائع. تنتقل الحصة المستلمة بموجب الاتفاقية إلى المشتري من لحظة إبرام الاتفاقية، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك، وفي حالة شراء وبيع حصة في الحق في المباني السكنية وفي جميع الحالات الأخرى عندما تخضع الاتفاقية لتسجيل الدولة - منذ لحظة التسجيل (المادة 251، البند 2 من المادة 223 من القانون المدني). لقد حدد المشرع بشكل إلزامي الفترة الزمنية التي يمكن للمالك المشترك أن يعبر خلالها عن نيته في شراء حصة: إذا تم بيع حصة في الحق في العقارات - شهر واحد، وبالنسبة للممتلكات المنقولة - 10 أيام. بداية الفترة هي يوم الإخطار الكتابي للأطراف المعنية بالبيع القادم. لا يمكن استعادة مثل هذه الشروط. لا يجب أن يكون رفض ممارسة حق الرفض الأول كتابيًا، حيث يفقد هذا الحق عند انتهاء الفترة. وميزة الرفض الكتابي هو أنه ساري المفعول منذ لحظة استلامه.
وفقا للفقرة 5 من الفن. 250 من القانون المدني، تنطبق قواعد الشراء الوقائي أيضًا عند التصرف في سهم بموجب اتفاقية تبادل. أما فيما يتعلق بحصة في حق السكن مثلاً غرفة مستبدلة بغرفة مماثلة وأصلح، وفي غير ذلك من الأحوال المشابهة، فيصعب جداً على الشريك أن يمارس حقه في الشفعة. والحقيقة هي أن موضوع التبادل الذي يعرضه يجب ألا يكون أقل جاذبية من ذلك الذي يقدمه كيان خارجي - طرف ثالث. إذا انتهك حق الأولوية في الشراء وانتقلت حصة البائع إلى جهة خارجية، فيمكن لأي من المالكين المشاركين، خلال ثلاثة أشهر، رفع دعوى لنقل حقوق والتزامات المشتري إليه. وكما هو معروف فإن حق التصرف لا يقتصر على إمكانية التصرف فحسب. يجب حل قضايا تأجير كائن من الممتلكات المشتركة ونقله كضمان والمالكين المشاركين الآخرين عن طريق الاتفاق المتبادل، وكذلك قضايا الملكية المشتركة والاستخدام والتصرف. في الحالات التي يكون فيها لدى أصحاب الملكية المشتركة خلافات بشأن الملكية والاستخدام، يمكن للمحكمة تحديد الإجراء (البند 1 من المادة 247 من القانون المدني). فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات المشتركة، لا يُمنح الأشخاص الحق في اللجوء إلى المحكمة ولا يمكنهم التوصل إلى اتفاق إلا بشكل مستقل.
وبما أن الملكية المشتركة يمكن أن تدر دخلاً، وتتطلب بدورها نفقات معينة للحفاظ على حالتها أو تحسينها، يصبح من الضروري تحديد حصة المشاركة في هذه النفقات والدخل لكل مالك. ومن المنطقي والعادل تحديدها بما يتناسب مع حصة الملكية. وفي الوقت نفسه، يمنح المشرع الأشخاص الحق في تحديد إجراءات توزيع الفواكه والمنتجات والدخل الناتج عن استخدام الممتلكات الموجودة في الملكية المشتركة (المادة 248 من القانون المدني). وتجدر الإشارة إلى أن الحصص في الحق قد تنخفض أو تزيد حسب الظروف التي يوليها المشرع أهمية قانونية. وبالتالي، يمكن للمشارك في الملكية المشتركة أن يزيد حصته إذا قام، على نفقته الخاصة، بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الملكية المشتركة وفقًا للإجراء الحالي لاستخدامها. على سبيل المثال، من مصلحة جميع المالكين الذين يرغبون في استخدام منزلهم الريفي في فصل الشتاء تركيب التدفئة بالبخار. وهذا بدوره يعني أن نطاق صلاحيات كل موضوع يتغير: يزداد أحدهما، وبالتالي يتناقص كل منهما الآخر (البند 3 من المادة 245 من القانون المدني). وفي الوقت نفسه، عند البت في القضايا العامة، سوف يتمتعون بحقوق تصويت متساوية، بغض النظر عن حجم أسهمهم.
يحق للمشارك في الملكية المشتركة أن يحصل على حيازة واستخدام جزء من الملكية المشتركة يتناسب مع حصته (البند 2 من المادة 247 من القانون المدني). على سبيل المثال، قد يتم تخصيص غرفة معينة لها - كجزء من مساحة المعيشة. إذا كان من المستحيل تخصيص الممتلكات، يحق للموضوع أن يطلب من المشاركين الآخرين الذين يمتلكون ويستخدمون الممتلكات التي تقع على حصتها، التعويض المناسب (البند 2 من المادة 247 من القانون المدني).
يحتوي النظام القانوني للملكية المشتركة لأصحاب الشقق في مبنى سكني على بعض الميزات المحددة. وفقا للفن. 289 والفن. 290 من القانون المدني، كل كيان من هذا القبيل، إلى جانب المباني المشغولة كشقة تابعة له، يمتلك أيضًا حصة في ملكية الملكية المشتركة للمنزل: المباني المشتركة (العلية، الطوابق السفلية، السلالم، وما إلى ذلك)؛ الهياكل الحاملة للمنزل. المعدات الميكانيكية والكهربائية والسباكة خارج وداخل الشقة إذا كانت تخدم أكثر من شقة. يلتزم كل فرد من أفراد الملكية المشتركة في مبنى سكني بالمشاركة في التكاليف المرتبطة بتشغيل وإصلاح الممتلكات المشتركة، ودفع الضرائب والرسوم بما يتناسب مع حصته. وفي المقابل، تحدد الحصة بنسبة مساحة السكن المملوكة للموضوع، ما لم يحدد خلاف ذلك بموجب اتفاق أو اجتماع عام. من الواضح تمامًا أن استخدام الملكية المشتركة الذي يتعدى على مصالح أي من المالكين المشاركين أمر غير مقبول. الحقيقة القانونية الكامنة وراء ظهور حقوق الملكية لهذه الممتلكات المشتركة هي اكتساب ملكية شقة أو غيرها من المباني السكنية وغير السكنية في المنزل من خلال الشراء والتبادل والتبرع والميراث والدفع الكامل للحصة في بيت تعاوني أو الخصخصة
أحد أسباب ظهور الملكية المشتركة هو إنشاء شراكة بسيطة. على عكس المنظمات التي يتم تشكيلها في شكل كيان قانوني، يتم إنشاء شراكة بسيطة من خلال إبرام اتفاقية مناسبة (تسمى أحيانًا اتفاقية الأنشطة المشتركة) وتجميع المساهمات (المادة 1042 من القانون المدني). وفقا للفقرة 1 من الفن. 1043 من القانون المدني، يتم الاعتراف بالممتلكات التي ساهم بها الشركاء والتي يمتلكونها بحق الملكية، وكذلك المنتجات المنتجة نتيجة للأنشطة المشتركة والفواكه والدخل المتلقاة من هذه الأنشطة كملكية مشتركة لهم، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك أو اتفاقية شراكة بسيطة أو ناشئة عن الالتزامات الجوهرية. يؤثر حجم المساهمة على توزيع الأرباح والنفقات بين المشاركين في الملكية المشتركة. يفترض أن تكون الودائع متساوية في القيمة، ما لم ينص على خلاف ذلك (البند 2 من المادة 1042 من القانون المدني).
